テナント物件でクリニックを開業する際、賃貸借契約の形態には大きく分けて普通借家契約と定期借家契約の2種類があります。内装工事に多額の初期投資を行い、同じ場所で長く診療を続ける必要があるクリニックにとって、どちらの契約形態かによって経営の安定性や将来のリスクが大きく変わります。

この記事では、普通借家契約と定期借家契約それぞれの特徴と違い、定期借家契約で開業する場合に確認しておきたい注意点について解説します。

普通借家契約とは

普通借家契約は、借主（クリニック側）の権利が法律によって強く保護されている一般的な賃貸借契約です。長期的な運営を前提とするクリニック開業においては、原則としてこちらの契約形態が適しています。

契約の更新が可能

契約期間（通常2〜3年）が満了しても、借主が希望すれば原則として契約を更新できます。貸主（ビルオーナー）側から解約や更新拒絶を申し出るには、建物の老朽化による建て替えなど法律上の正当事由と、立ち退き料の支払いなどが必要になります。

契約期間中の中途解約のルール

契約書に中途解約に関する特約を設けるのが一般的であり、数ヶ月前（事業用物件では3〜6ヶ月前）に予告すれば、契約期間の途中でも借主側から解約できます。

賃料の改定に関するルール

経済状況や周辺相場の変化に応じて、貸主・借主の双方から賃料の増額・減額を請求する権利が法律で認められています。

定期借家契約とは

定期借家契約は、あらかじめ定めた契約期間の満了によって確定的に契約が終了する賃貸借契約です。近年では都市部のオフィスビルや商業施設、駅前再開発ビルなどで採用されるケースが増えています。

原則として契約の更新がない

契約期間（3年、5年、10年など）が満了した時点で契約が終了し、自動更新はありません。引き続き同じ場所で診療を続けるには、貸主と借主の双方の合意のもとで新しく再契約を結ぶ必要があります。

契約期間中の中途解約は原則不可

法律上、原則として契約期間の途中での解約はできません。ただし、事業用物件であっても双方の合意により中途解約に関する特約（6ヶ月前予告や違約金の支払いなど）を契約書に盛り込むことは可能です。

賃料の改定は特約内容が優先される

契約書に賃料改定に関する特約（契約期間中は賃料を改定しない、あるいは一定割合で増額するなど）がある場合、その特約の内容が優先されます。また、再契約を結ぶタイミングで周辺相場の高騰などを理由に、新たな賃料条件を提示されるケースもあります。

普通借家契約と定期借家契約の違い一覧

ここまでの内容を踏まえ、普通借家契約と定期借家契約の主な違いをまとめました。

クリニック開業で定期借家契約に注意すべき理由

クリニック開業において定期借家契約が慎重に検討されるのは、以下のような経営上のリスクがあるためです。

再契約できない場合、高額な移転費用がかかる

クリニックは一般のオフィスと異なり、レントゲン室の遮蔽工事や給排水配管、多数の間仕切りなど、内装設備に高額な初期投資がかかります。万が一、契約満了時に再契約を断られてしまうと、定着した患者さんを手放すことになるうえ、移転先の物件探しや新たな内装工事費、元の物件の原状回復費用など、多額の損失が発生します。

再契約時に賃料の値上げを求められることがある

定期借家契約は一度契約が終了して新しく契約を結び直す扱いとなるため、再契約のタイミングで周辺相場の変化などを理由に、現行よりも高い賃料や新たな保証金を提示されるケースがあります。

医療法人の設立や承継に影響が出ることがある

個人開業から医療法人へ移行する際や、将来的に第三者へクリニックを継承する際には、賃貸借契約の名義変更や再契約が必要になります。定期借家契約で残りの契約期間が短くなっていると、法人化の認可手続きや承継の条件交渉がスムーズに進まないことがあります。

定期借家契約の物件を選ぶ際に確認・交渉したいポイント

立地や広さの条件が理想的な物件であっても、定期借家契約だからという理由だけで必ずしも諦める必要はありません。契約を結ぶ前に、以下の点を確認し、必要に応じて条件交渉を行いましょう。

契約期間をできるだけ長く設定してもらう

初期投資の減価償却や融資の返済期間を考慮すると、3年や5年といった短い定期借家契約はリスクが高くなります。クリニックとして長く営業する前提であることを伝え、10年や15年など、できるだけ長期の契約期間を設定してもらえるか交渉することが大切です。

再契約の条件や優先交渉権を特約に盛り込む

定期借家契約であっても、特約によって将来の見通しを立てやすくすることは可能です。たとえば、借主に賃料滞納などの契約違反がない限り再契約に向けて誠実に協議する旨の条項や、次の募集を行う際に借主に優先的に交渉する権利を与える旨を契約書に盛り込めるか確認しましょう。

なぜ定期借家契約なのか（オーナー側の事情）を確認する

ビルオーナーが定期借家契約にしている理由を不動産会社経由で確認することも重要です。将来的なビルの建て替え計画がすでに決まっている場合は再契約が難しくなりますが、単に問題のあるテナントを排除したい（良質なテナントであれば再契約する方針である）という理由であれば、誠実に運営を続けることで再契約できる可能性が高まります。

契約満了時の原状回復の範囲を確認する

定期借家契約では、契約満了時に原則としてスケルトン状態（借りた当初の状態）に戻して返還する義務が生じます。工事範囲が広いクリニックでは原状回復費用も高額になりやすいため、どこまで解体・復旧が必要か、次期テナントが決まった場合に内装の一部をそのまま残せる余地があるかを契約前に確認しておきましょう。

まとめ

テナント物件の契約形態には普通借家契約と定期借家契約があり、クリニック開業では長期的な経営の安定という観点から、原則として普通借家契約の物件が適しています。

ただし、好立地の商業ビルや新築物件などでは定期借家契約が主流となっているケースも少なくありません。定期借家契約の物件を検討する際は、契約期間の長さやオーナー側の意図、再契約の協議に関する特約の有無などを不動産会社や開業コンサルタントとともにしっかり確認し、納得したうえで契約を進めることが大切です。

クリニックのテナント契約で重要な普通借家契約と定期借家契約の違いを解説します。更新の有無や中途解約といった基本ルールから、定期借家契約を選ぶ際の注意点、契約前に交渉したい条件のポイントまでまとめました。